Civ. 3^e, 19 sept. 2019, FS-P+B+I, n° 18-15.398

Lorsque l’emprunteur est une société civile immobilière (SCI), seule celle-ci est créancière de l’obligation de mise en garde et non ses associés, même si ces derniers sont tenus indéfiniment des dettes sociales. Par ailleurs, le caractère averti de cet emprunteur – caractère qui détermine s’il devra s’agir d’une véritable mise en garde ou d’une simple information ou conseil - s’apprécie en la seule personne de son représentant légal et non en celle de ses associés. Tels sont les enseignements d’un arrêt rendu le 19 septembre dernier par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. 

En décembre 2006, une SCI avait souscrit un contrat de crédit-bail auprès de quatre établissements financiers, en vue d’une opération immobilière comprenant l’acquisition d’un terrain et la construction d’un immeuble à usage industriel et de bureaux. L’opération a nécessité la réalisation de travaux supplémentaires faisant intervenir, en juillet 2008, un avenant au contrat de crédit-bail. Le crédit-bail était garanti par une caution solidaire, en la personne du gérant de la SCI.

En raison de défaillances de la SCI, une ordonnance de référé rendue le 6 septembre 2013 est venue constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat. La SCI et ses associés ont alors assigné les crédits-bailleurs en responsabilité pour manquement à leur devoir de mise en garde et de conseil lors de la conclusion du crédit-bail et de son avenant. La SCI ayant ensuite été placée en liquidation judiciaire, les crédits-bailleurs ont appelé le liquidateur en intervention forcée et ont demandé reconventionnellement la fixation de leur créance au passif de la SCI et la condamnation des associés et de la caution à leur payer les sommes dues à la suite de la résiliation du crédit-bail.

Les juges ont fait droit aux prétentions des crédits-bailleurs. S’agissant en particulier de l’étendue de l’obligation de mise en garde, la troisième chambre civile a considéré que, n’étant pas des co-emprunteurs, les associés de la SCI ne sont pas créanciers de cette obligation.

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