Communiqué de presse, 14 mai 2013
Rapport, avr. 2013
Un rapport remis à Cécile Duflot préconise la création d’un régime spécifique aux copropriétés en situation de pré-carence.
Dans la perspective de la prochaine loi-cadre sur le logement, le 24 décembre 2012, la ministre de l’égalité des territoires et du logement a adressé une lettre de mission à Monsieur le Sénateur Claude Dilain. Aux termes de cette lettre, il lui était demandé d’identifier les « mesures susceptibles d’enrayer la spirale de la dégradation, de faciliter le traitement des copropriétés très dégradées, de les soumettre à la concertation […] et de préparer le débat parlementaire ».
C’est le 13 mai 2013 que le Sénateur a remis son rapport à Mme Duflot.
Une fois le décor campé, celui-ci énumère un certain nombre de mesures préventives complémentaires, avant de proposer la création d’un régime applicable aux copropriétés en situation de pré-carence.
Les mesures préventives
Le rapport suggère notamment :
• de revenir à la spécialisation des administrateurs judiciaires :
• de mettre en place une spécialisation « syndics de redressement » pour les syndics en charge des grosses copropriétés et des résidences en danger ;
• de permettre au président du conseil syndical, dans le cadre de la procédure d’alerte de l’article 29-1 A de la loi de 1965, de saisir le tribunal ;
• de généraliser les affichages des comptes-rendus d’assemblée ;
• de permettre aux locataires de payer leurs charges directement au syndic ou à l’administrateur judiciaire en charge de la résidence en difficulté ;
• d’interdire de droit de vote les copropriétaires débiteurs au-delà d’un certain niveau ;
• d’insérer une clause résolutoire dans l’acte de vente rendant impossible, pour un copropriétaire débiteur, l’achat d’un autre lot dans la copropriété.
Les copropriétés en situation de pré-carence
La copropriété en danger – ou en situation de pré-carence – est celle dans laquelle l’état du syndicat « menace la propriété de chacun des copropriétaires que cela soit par l’effondrement de la valeur de leur patrimoine – qu’ils ne peuvent donc plus vendre –, ou de la baisse de leur droit de jouissance […] ».
Or, ce cas de figure exige « des moyens et des pouvoirs exceptionnels que ne possèdent ni le mandatairead hoc [dans le cadre de la procédure d’alerte] ni l’administrateur judiciaire [procédure de sauvegarde] ».
M. Dilain propose, pour les syndicats qui sont reconnus, par le juge, en état de pré-carence, d’ouvrir « la possibilité de lancer une procédure qui permettra à la fois de faire un diagnostic approfondi des difficultés que traverse la copropriété, allant même jusqu’à évaluer sa capacité à demeurer en copropriété privée totalement ou partiellement, et également de permettre à tous les acteurs du redressement de travailler de façon synergétique sous [l’] autorité » du juge.
Dans le cadre de la pré-carence, après expertise, si cet état est confirmé, le juge nommera un opérateur doté de tous les pouvoirs nécessaires à la mise en œuvre d’un plan de redressement et de continuation avec le concours d’un « syndic de redressement ».
