Civ. 3^e, 9 nov. 2022, n° 21-19.212

Comment qualifier le délai prévu par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ? Lorsqu’il relève de cette loi, le contrat de bail doit mentionner la surface habitable de la chose louée, telle que définie par le code de la construction et de l’habitation. Si celle-ci se révèle erronée, l’article 3-1 permet au locataire d’obtenir une réduction de loyer proportionnelle à l’écart constaté, à condition que la surface réelle soit inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

A défaut d’accord des parties sur le montant du loyer ou de réponse à la demande du locataire dans un délai de deux mois, ce dernier dispose d’un délai de quatre mois pour saisir le juge. Et il s’agit d’un délai de forclusion courant à compter de la demande, indique la Cour de cassation.

En l’espèce, des preneurs avaient sollicité, par un courrier du 18 août 2017, une réduction de loyer en se prévalant d’une erreur de plus de 5 % de la surface du bien loué au regard celle mentionnée dans le contrat. Le 6 septembre 2017, la bailleresse leur a adressé une lettre relative à d’autres demandes, sans formuler d’observation quant au loyer. Les preneurs l’ont assignée en diminution de loyer le 5 février 2018. Cette assignation délivrée plus de quatre mois après la demande est toutefois jugée irrecevable, les magistrats repoussant par là même l’argument selon lequel le courrier reçu des bailleurs, équivalant à une absence de réponse, était interruptif de prescription et avait fait courir un nouveau délai.

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